近两年济南土拍透露出未来楼市产品发展的新趋势……

  近39亩地，容积率只有1.2的雪山A4地块，被12家房企报名争抢，竞价77轮，这几年在济南土地市场可是少见的。最终，12家房企（华润、绿城、保利置业、瑞马、银丰、中建、保盛、三发、越秀、鑫都、鲁强等），央企华润速度更胜一筹，成功杀入雪山市场。

  拿地结果为：熔断成交价为25560万元，折合楼面价约8250元/平米，同时商品房建筑满足三星级绿色建筑要求。

  根据挂牌规定，雪山A4地块最高限价为25560万元，即溢价10%就触发最高限价，进入“限地价、竞品质”环节，雪山A4竞价24轮后触发最高限价，在竞品质环节分为四个档位，即：

  这次土拍，之所以成为热点，主要是上半年其他土拍的衬托。容积率只有1.2，所以参与的房企基本都是直接竞拍到了最高档：绿建三星。

  在唐冶，华润润府也同样是绿建三星建筑，容积率也比较低，主打洋房和大平层，逢开必火，销售状态很不错。

  如果你咨询观察最近一两年济南土拍，特别是改善地块，绿建三星已经是标配了。而政府也在大力推广绿色建筑，这跟我们的新发展理念，与碳达峰、碳中和的目标一致，与绿色低碳环保健康的人居理念一致。

  如果有一天，你发现我们的房子，和汽车一样，正在切换赛道，不要惊讶，这是必然趋势，房地产的绿色赛道才刚刚开始。

  上个月，其实有一个很重要的新闻，被大家忽视了，或者说现在很多人只关心房价，不关心房产的发展趋势。

  山东省居住建筑节能标准已经提至83%，2023年5月1日起正式实施。这条新闻很少有人关注，但他和土拍趋势一样，透露出未来发展的房产新道路。

  变化2：能耗计算方式由稳态（耗热量指标）改为动态计算（参照建筑对比计算）；

  变化3：建筑体形系数（放松）和窗墙比限制（收紧）均有所变化。由于节能标准的提高，门窗作为能耗薄弱部位的短板越来越明显，需要降低窗墙比，以满足严苛的能耗要求；

  （1）屋面保温材料影响：高层建筑的屋面传热系数由0.4降低到0.15，屋面挤塑板保温厚度由原来80~90mm提高到约220mm；屋面单方成本约上升70~80元/，以550元/立方米估算。

  （2）外墙保温材料影响：≥4F的建筑，外墙保温传热系数由0.40降低至0.30，原EPS保温厚度约从90mm~100mm 提高到130mm；外墙单方成本约上升12~15元/平方米，以350元/立方米估算。

  门窗在三玻双中空的基础上需增加low-e/充氩气/暖边隔条等节能措施加强等。

  房地产行业标准要求慢慢的升高，成本慢慢的升高，对于低碳环保节能的要求也慢慢变得苛刻。

  众所周知，历经房产行业30年的加快速度进行发展，现在我们已进入房产过剩时期，传统房产行业夕阳已经来临，行业规模会持续萎缩。

  现在我们并不缺房子，只是缺少好房子，老百姓真正需要的好房子。那什么样的房子是老百姓需要的好房子？

  个人认为一定是符合低碳环保节能健康理念的房子，以被动房技术为基础的健康科技住宅。

  1、被动房的居住舒适度特别高，一年四季恒温恒湿恒氧恒洁恒静，居住起来体验感特别好。

  2、被动房的建造理念是百年建筑的建造理念，总系统的耐久性特别的好，建筑质量值得信赖。

  未来随着对于低碳环保节能健康的要求越来越严格，房地产行业一定会对节能环保低碳提出新要求，业主对于房子的居住舒适度也会提出新要求，以被动房技术为基础的新型住宅，将慢慢的变成为楼市里的新机遇。

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  1、区域配套（区域研究、轨道交通、公交通达、教育资源、医疗配套、商业品质、公共资源）；

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